Jak działają?
Rachunki powiernicze deweloperskie to kluczowy element systemu ochrony praw nabywców nieruchomości w Polsce, uregulowany przede wszystkim przez tzw. ustawę deweloperską. Ich głównym celem jest zabezpieczenie środków finansowych wpłacanych przez nabywców na poczet przyszłych mieszkań lub domów, minimalizując ryzyko utraty pieniędzy w przypadku problemów dewelopera (np. jego upadłości).
Cel i funkcje
Idea rachunku powierniczego jest prosta – pieniądze wpłacane przez nabywców nie trafiają bezpośrednio na konto dewelopera, lecz są gromadzone na specjalnym rachunku w banku. Bank, jako powiernik, jest odpowiedzialny za nadzór nad tymi środkami i wypłaca je deweloperowi dopiero po spełnieniu określonych warunków, związanych z postępem prac budowlanych.
Głównymi aspektami związanymi z powierniczymi rachunkami deweloperskimi są :
- Obowiązkowość. Zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper ma obowiązek otwarcia rachunku powierniczego dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, zanim rozpocznie sprzedaż mieszkań.
- Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Nowa ustawa deweloperska (obowiązująca od 1 lipca 2022 r.) wprowadziła obowiązkowe składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Środki te są gromadzone na wypadek upadłości dewelopera lub odstąpienia nabywcy od umowy, a ich celem jest zabezpieczenie roszczeń nabywców. Wysokość składki zależy od rodzaju rachunku powierniczego (niższa dla rachunku zamkniętego, wyższa dla otwartego).
- Kontrola banku. Bank prowadzący rachunek powierniczy ma znaczące uprawnienia kontrolne nad inwestycją, w tym możliwość weryfikacji postępów prac, sprawdzenia dokumentacji dewelopera, a nawet kontrolowania jego rachunków bankowych w celu upewnienia się, że środki są przeznaczane na cel danej inwestycji.
- Wyłączenie z masy upadłości. W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, środki zgromadzone na rachunku powierniczym nie wchodzą do masy upadłości. Są one wyłączone z podziału między innych wierzycieli i przeznaczone na zaspokojenie nabywców.
- Koszty. Koszty prowadzenia rachunku powierniczego oraz składki na DFG ponosi deweloper.
- Przejrzystość. Bank ma obowiązek ewidencjonować wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy i na żądanie nabywcy udzielać mu szczegółowych informacji.
Ustawa deweloperska wyróżnia dwa główne rodzaje rachunków powierniczych, które różnią się sposobem i terminem wypłaty środków deweloperowi.
Otwarty rachunek powierniczy
Zasady działania otwartego rachunku powierniczego polegają na tym, iż bank wypłaca deweloperowi środki etapami, w miarę postępu prac budowlanych. Harmonogram wypłat jest ściśle określony w umowie deweloperskiej i odpowiada harmonogramowi realizacji inwestycji (minimalnie 4 etapy). Przed każdą wypłatą bank ma obowiązek skontrolować, czy dany etap budowy został faktycznie zakończony.
Ten rodzaj rachunku zapewnia deweloperowi bieżącą płynność finansową, ponieważ może on korzystać ze środków nabywców na finansowanie kolejnych etapów budowy. Bank prowadzący rachunek powierniczy zaś kontroluje postęp prac, co daje pewne zabezpieczenie dla nabywcy lokalu. Jednak w razie problemów dewelopera, środki na rachunku mogą już być częściowo wypłacone.
Zamknięty rachunek powierniczy
Zamknięty rachunek powierniczy jest najbardziej bezpieczną formą rachunku dla nabywcy. Bank wypłaca deweloperowi całość zgromadzonych środków jednorazowo, dopiero po zakończeniu całej inwestycji i po przeniesieniu prawa własności nieruchomości na nabywcę (czyli po podpisaniu aktu notarialnego).
A zatem prowadzenie tego rachunku wymaga od dewelopera posiadania znacznych własnych środków na finansowanie budowy lub zabezpieczenia jej kredytem bankowym, ponieważ nie ma on dostępu do pieniędzy nabywców w trakcie realizacji inwestycji. Dla nabywcy, rachunek ten powoduje maksymalne bezpieczeństwo, ponieważ w przypadku problemów dewelopera (np. upadłości), całość wpłaconych środków nadal znajduje się na rachunku w banku i podlega wyłączeniu z masy upadłości dewelopera.