Czy sąsiad ma prawo „zablokować” budowę inwestycji?
Art. 28 ustawy Prawo budowlane określa warunki, które muszą zostać spełnione aby można rozpocząć roboty budowlane (z wyłączeniem wyjątków). I tak podstawowym warunkiem, aby można rozpocząć budowę domu, zakładu, czy innej inwestycji w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a także dokonania przebudowy czy rozbiórki obiektu budowlanego, jest konieczność uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Jest wiele zaś sytuacji kiedy to właściciele sąsiednich nieruchomości nie chcą aby dany obiekt budowlany powstał w ich sąsiedztwie, a to np. z powodu hałasu, który będzie generowany w planowanym obiekcie budowlanym. Kto zatem jest stroną postępowania o wydanie pozwolenia na budowę i komu przysługuje legitymacja do zaskarżenia decyzji?
Strony postępowania
Zgodnie w wyżej podanym przepisem, strona postępowania o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. A zatem jest to jeden z wyjątków od ogólnej zasady postępowania administracyjnego, która jako stronę postępowania uznaje każdego czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie lub kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.
Co da zasady, jeśli chodzi o określenie inwestora nie ma żadnych wątpliwości, to powstają one przy określeniu kręgu właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. W doktrynie podkreśla się, że obszar oddziaływania obiektu należy wyznaczyć posługując się szczególnymi przepisami techniczno-budowlanymi, przepisami ochrony środowiska lub regulującymi kwestie odległości obiektów oraz urządzeń od granic nieruchomości. A zatem w istocie przymiot strony w postępowaniu dotyczącym wydania decyzji o pozwoleniu na budowę powinni mieć właściciele, użytkownicy wieczyści, zarządcy nieruchomości sąsiednich, chyba że zabudowa działki sąsiedniej znajduje się w znacznej odległości, że wyklucza możliwość oddziaływania na nią obiektu budowlanego.
Czy sąsiad ma prawo odwołać się i zaskarżyć decyzję o pozwoleniu na budowę?
A zatem jako że co do zasady za stronę uznaje się właścicieli, użytkownicy wieczystych oraz zarządców nieruchomości sąsiednich będą mogli odwołać się od decyzji o pozwoleniu na budowę w ciągu 2 tygodni od dnia jej doręczenia. Następnie zaś organ II instancji dokona ponownej weryfikacji wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. W przypadku oddalenia odwołania, decyzja staje się ostateczna, zaś strona, która nadal nie będzie zgadzała się z decyzją, będzie miała prawo złożyć skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w terminie 30 dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie.
Niemniej jednak warto wskazać, że ani odwołanie od decyzji ani wniesienie skargi do sądu nie wstrzymuje wykonalności decyzji o pozwoleniu na budowę. Art. 28 ustawy Prawo budowlane nie wymaga bowiem od inwestora aby uzyskał decyzję ostateczną (a tj. decyzje od której nie wniesiono odwołania, bądź odwołanie zostało oddalone), a tym bardziej prawomocną (a tj. decyzje od której nie wniesiono skargi do sądu, bądź ją oddalono). Jedyną możliwością jest wstrzymanie wykonania decyzji przez organ bądź sąd w momencie wniesienia skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Niemniej jednak pomimo tego w rzeczywistości, inwestorzy bardzo często oczekują aby decyzja uzyskała walor ostateczności oraz prawomocności, albowiem rozpoczynając pracę bez uzyskania takiej decyzji mogą narazić się na wysokie straty finansowej, w sytuacji kiedy to organ II instancji bądź Wojewódzki Sąd Administracyjny podzieli argumenty strony odwołującej się bądź skarżącej.