Umowa quoad usum
Kodeks cywilny zawiera przepisy regulujące współwłasność, a więc stan, gdy kilku osobom niepodzielnie przysługuję własność do jednej rzeczy. Osoba, która jest współwłaścicielem będzie mogła korzystać z rzeczy zgodnie z regulacjami Kodeksu cywilnego, które umożliwiają współposiadanie rzeczy wspólnej oraz korzystanie z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Niemniej jednak w praktyce często dochodzi do sytuacji gdy na tle korzystania ze wspólnej rzeczy w tym w szczególności z nieruchomości powstają konflikty i nieporozumienia. W takim przypadku niezbędnym może okazać się zawarcie umowy quoad usum, czyli umowy o podział rzeczy do korzystania.
Współwłasność
Współwłasność nieruchomości może powstać na kilka sposobów np. na mocy otrzymaniu spadku przez spadkobierców, otrzymania darowizny przez co najmniej dwóch obdarowanych czy przez nabycie nieruchomości poprzez wspólny jej zakup przez małżeństwo.
Sposób nabycia nieruchomości może również wpłynąć na charakter współwłasności. Kodeks cywilny wyróżnia dwie formy współwłasności. Pierwszą z nich jest współwłasność łączna. Współwłaściciele nie dysponują udziałami, a każdy z nich posiada takie samo prawo do rzeczy. Odwrotnie natomiast jest w przypadku współwłasności ułamkowej. Każdemuze współwłaścicieli przysługuje odpowiedni udział , którym mogą rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Pożytki i inne przychody przypadają proporcjonalnie do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki oraz ciężary związane z własnością.
Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego współwłaściciele współposiadają rzecz wspólną oraz korzystają z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. A więc każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do posiadania i korzystania z rzeczy niezależnie od tego jakim udziałem dysponuje. Niemniej jednak każdy ze współwłaścicieli musi również znosić korzystnie i posiadanie rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Umowa podziału rzeczy wspólnej do korzystania
Mimo regulacji Kodeksu cywilnego dotyczących korzystania z rzeczy, w tym z nieruchomości, strony mogą dokonać podziału rzeczy wspólnej do korzystania na podstawie umowy (tzw. umowy quoad usum). Umowa ta nie jest regulowana przez Kodeks cywilny. Do zawarcia takiej umowy nie jest konieczne zachowanie formy szczególnej. Niemniej jednak w praktyce warto sporządzić taką umowę w formie pisemnej. Co więcej umowę quoad usum można wpisać do księgi wieczystej co w praktyce oznacza, iż wymaganym będzie zawarcie takiej umowy w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym lub w formie aktu notarialnego. Jako, że dominującym poglądem jest ten, który traktuję zawarcie umowy quoad usum jako czynność przekraczająca zwykły zarząd do zawarcia umowy będzie potrzebna zgody wszystkich współwłaścicieli.
Warto również wskazać, iż umowa quoad usum ma charakter obligacyjny. W ten sposób umowa ingeruje tylko w sposób korzystania nieruchomości przez współwłaścicieli, a nie w wysokość posiadanych udziałów w nieruchomości.
Takie umowy są dość popularne w obrocie prawnym. Umowa ta pozwala każdemu z współwłaścicieli w oznaczony sposób korzystać z części wspólnej z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli.