Odpowiedzialność dewelopera za opóźnienie
Realizacja inwestycji polegającego na budowie budynków wielorodzinnych, w których to będziemy chcieli następnie kupić mieszkanie jest procesem żmudnym i długotrwałym. Co więcej w rzeczywistości kupujemy takie mieszkanie jeszcze przed jego wybudowaniem, zawierając tzw. umowę deweloperską. Jest to pewien rodzaj umowy przedwstępnej, w której to deweloper zobowiązuje się przenieść na daną osobę mieszkanie pod jego wybudowaniu oraz oddaniu budynku do użytkowania, zaś druga strona zobowiązuje się zapłacić określoną cenę za mieszkanie. W takiej umowie wskazany jest również termin zawarcia tzw. umowy przyrzeczonej oraz wydania lokalu kupującemu. Co jednak w sytuacji, gdy deweloper opóźnia się z wydaniem lokalu, przekraczając termin wskazany w umowie deweloperskiej? Czy deweloper ponosi z tego tytułu jakąkolwiek odpowiedzialność?
Kara umowna
Często praktyką w umowach deweloperskich jest zastrzeżenie kary umownej. Zgodnie bowiem z art. 483 Kodeksu cywilnego można zastrzec, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. Taką karę można również zastrzec na wypadek opóźnienie się z wydaniem lokalu przez dewelopera.
Takie postanowienie może przybrać różną formę. Może to być bowiem postanowienie określającą konkretną kwotę za opóźnienie dewelopera w stosunku dziennym bądź miesięcznym. Karę taką można określić również jako iloczyn odnoszący się do ceny, za którą zakupiono mieszkania (np. 0,01% ceny zakupu mieszkania za każdy dzień zwłoki).
Warto również pamiętać, że w przy karach umownych z tytułu opóźnienia, deweloperzy zastrzegają jednak okoliczności wyłączające ich odpowiedzialność za opóźnienie. Najczęściej będą to takie okoliczności jak warunki atmosferyczne, klęski żywiołowe, czy przedłużające się postępowania administracyjne.
Odszkodowanie
Inną formą rekompensaty pieniężnej z tytułu opóźnienia w oddaniu lokalu przez dewelopera będzie odszkodowanie na zasadach wskazanych w Kodeksie cywilnym (w szczególności w art. 471). Odpowiedzialność tą deweloper będzie ponosił w szczególności gdy w umowie nie zastrzeżono kary umownej za opóźnienie w pracach.
Warto jednak pamiętać, iż aby dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych, kupujący musi wykazać, że powstała szkoda i że miała ona związek przyczynowo skutkowy z opóźnieniami dewelopera. Szkodą, która ma związek z opóźnieniem z wydaniem lokalu przez dewelopera będzie w szczególności konieczność przedłużenia najmu lokalu przeze tą okoliczność.
Odstąpienie
Najdalej idącym konsekwencją prawną w przypadku opóźnienia się przez dewelopera wydaniem lokalu jest skorzystanie przez kupującego z instytucji odstąpienia od umowy. Prawo to wynika wprost z tzw. ustawy deweloperskiej. Niemniej jednak obwarowane jest pewnym warunkiem. Odstąpienie będzie możliwe bowiem dopiero po wyznaczeniu deweloperowi dodatkowego 120 – dniowego terminu na wydanie lokalu. W przypadku uchybieniu temu terminowi, kupujący będzie miał prawo do odstąpienia od umowy.
W przypadku odstąpienia od umowy Strony mają obowiązek zwrócić wszystko co sobie świadczyły. W konsekwencji, kupujący nie nabędzie prawa do lokalu, zaś deweloper będzie zobligowany do zwrócenia wszelkich kwot, które otrzymał na poczet zapłaty ceny za lokal.