Podstawowe przesłanki do jej zawarcia
Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna to umowa prze którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości (tzw. umowy przyrzeczonej). Instytucja ta znajduje swój cel w sytuacjach, gdy strony nie chcą lub z innych powodów nie mogą w chwili zawierania umowy przedwstępnej, zawrzeć umowy przyrzeczonej, niemniej jednak chcąc one zagwarantować sobie jej zawarcie w przyszłości. Istotnym jest aby strony zawarły umowę przedwstępna zgodnie z regulacjami zawartymi w Kodeksie cywilnym, tak aby wywarła ona zamierzone skutki prawne.
Charakter umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna może zobowiązywać do zawarcia każdego rodzaju umowy prawa cywilnego, jak i innych działów prawa (np. umowy o pracę). Umowa przedwstępna nie wymaga zachowania formy szczególnej, nawet jeżeli dla umowy przyrzeczonej została zastrzeżona forma szczególna (np. dla zawarcia umowy przyrzeczonej została zastrzeżona forma aktu notarialnego). Ponadto nieważność umowy przedwstępnej nie powoduje nieważności zawartej następnie umowy zobowiązującej.
Umowa przedwstępna może zostać skonstruowana zarówno jako umowa jednostronnie jak i dwustronnie zobowiązująca do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zatem, gdy umowa będzie jednostronnie zobowiązująca, wtedy wyłącznie jedna ze stron będzie mogła domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej.
Elementy umowy przedwstępnej
Przede wszystkim strony powinny wskazać w umowie przedwstępnej termin na zawarcie umowy przyrzeczonej. Nie jest to przesłanka ważności umowy przedwstępnej, jednak brak wskazania terminu w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej może spowodować jej wygaśnięcie. Termin może zostać określony przez strony w swobodny sposób, jako ściśle wskazany moment czy zdarzenie, którego zaistnienie w określonym czasie jest pewne. Termin zawarcia umowy przedwstępnej powinien być odpowiedni. Zatem ma on umożliwiać bez zbędnej zwłoki, z uwzględnieniem danego przypadku zawarcie umowy przyrzeczonej. Tak więc termin na zawarcie umowy, która wymaga dopełnienia wielu formalności powinien uwzględniać czas, który wymagany jest do ich dopełnienia.
Jeżeli termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został wskazany przez strony w umowie przedwstępnej lub w innym, odrębnym porozumieniu, wtedy wskazanie terminu przysługuje wyłącznie stronie uprawnionej do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Natomiast, gdy umowa przedwstępna została zawarta jako umowa dwustronnie zobowiązująca, a więc każda ze stron może żądać jej zawarcia, wtedy każda z nich może wyznaczyć termin do jej zawarcia. W przypadku gdy obie strony wyznaczyły inny termin zawarcia umowy przyczepnej, wówczas wiąże termin wskazany przez stronę, która wcześniej złożyła oświadczenie.
Prócz terminu, strony na podstawie zasady swobody umów strony mogą zawrzeć dowolne postanowienia w umowie przedwstępnej jak np. warunek lub zadatek. Szczególnie ta druga instytucja jest ważna z perspektywy instytucji umowy przedwstępnej, bowiem dyscyplinuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Skutki niezawarcia umowy przyrzeczonej
Kodeks cywilny przewiduje dwa skutki uchylania się od wykonania umowy przedwstępnej (a więc zawarcia umowy przyrzeczonej).
Pierwszy z nich to tzw. silniejszy skutek umowy przedwstępnej. Występuje on gdy umowa przedwstępna została zawarta w takiej formie w jakiej powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona. Jako przykład może stanowić umowa sprzedaży nieruchomości, która wymaga aktu notarialnego. W takiej sytuacji, gdy umowa przedwstępna również została zawarta w formie aktu notarialnego, a jedna ze stron odmówi dobrowolnego zawarcia umowy przyrzeczonej, możliwe jest żądanie jej zawarcia na drodze postępowania sądowego.
Skutek słabszy, występuje gdy umowa przedwstępna nie została zawarta w formie w jakiej powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona (np. gdy umowa przedwstępna, w której strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie pisemnej). W takim przypadku, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga z nich może odszkodowania w związku z tym, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Wyżej wskazane roszczenia przysługujące stronie umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarcia.
Warto również zwrócić uwagę, iż w przypadku gdy w umowie przedwstępnej został przewidziany zadatek, wtedy strona, która przyjęła zadatek może zatrzymać zadatek lub zostać zobowiązana do jego zwrotu w podwójnej wysokości w związku z niewykonaniem umowy przedwstępnej.