Legalizacja samowoli budowlanej

Legalizacja budowy to procedura, która ma na celu doprowadzenie do stanu zgodnego z prawem obiektu budowlanego lub jego części, który został wybudowany (lub jest w trakcie budowy) bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, albo pomimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia. W praktyce potocznie nazywa się to legalizacją samowoli budowlanej.

„Standardowy tryb” legalizacji

W ustawie Prawo budowlane istnieją w istocie dwa „tryby” legalizacji, uzależnione od tego czy od zakończenia budowy upłynęło 20 lat. Odnośnie budowli wybudowanych w okresie ostatnich 20 lat będziemy mieć do czynienia z standardowym trybem legalizacji.

Najczęściej postępowanie rozpoczyna się od stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego samowoli budowlanej i wydania postanowienia o wstrzymaniu budowy. W postanowieniu tym organ informuje o możliwości złożenia wniosku o legalizację. Inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy na złożenie wniosku o legalizację.

Organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia, nakłada obowiązek przedłożenia szeregu dokumentów legalizacyjnych w wyznaczonym terminie (nie krótszym niż 60 dni). Do najważniejszych z nich należą:

Zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub, w przypadku jego braku, z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. To kluczowy warunek – jeśli obiekt nie jest zgodny z MPZP/WZ, legalizacja zazwyczaj nie jest możliwa i grozi rozbiórka.
Projekt budowlany (lub projekt zagospodarowania działki/terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany) wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami odrębnymi.
Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Po pozytywnym rozpatrzeniu dokumentacji i stwierdzeniu możliwości legalizacji, organ ustala wysokość opłaty legalizacyjnej w drodze postanowienia. Jest to zazwyczaj znacząca kwota, obliczana na podstawie wzoru określonego w Prawie budowlanym (stawka 500 zł pomnożona przez 50 i przez odpowiednie współczynniki kategorii obiektu i wielkości). Po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji, która zatwierdza projekt budowlany i zezwala na wznowienie budowy (jeśli nie została zakończona).

Niezłożenie wniosku o legalizację, niezłożenie wymaganych dokumentów w terminie lub nieuiszczenie opłaty legalizacyjnej skutkuje wydaniem decyzji o nakazie rozbiórki obiektu.

Uproszczona legalizacja

Ten tryb dotyczy starych samowoli budowlanych, tj. obiektów, których budowa została zakończona co najmniej 20 lat przed dniem wszczęcia postępowania. Aby móc skorzystać z uproszczonej procedury legalizacyjnej, muszą zostać spełnione następujące warunki:

Budowa obiektu budowlanego lub jego części musiała zostać zakończona co najmniej 20 lat temu licząc od dnia złożenia wniosku. Ważne jest, aby to udowodnić (np. archiwalnymi zdjęciami, mapami, oświadczeniami świadków, dokumentami zużycia mediów).
Brak wcześniejszych postępowań. W stosunku do danego obiektu lub jego części nie było wcześniej prowadzone lub zakończone postępowanie administracyjne w sprawie samowoli budowlanej, które doprowadziłoby do wydania nakazu rozbiórki.
Brak stanu zagrożenia. Obiekt budowlany nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. Ocena ta następuje na podstawie ekspertyzy technicznej.

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego (lub jego części) składa do właściwego organu nadzoru budowlanego (Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego ) wniosek o wszczęcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego. Wniosek ten można złożyć w dowolnym momencie, o ile spełnione są powyższe warunki. Organ nadzoru budowlanego, po stwierdzeniu spełnienia warunków, wydaje postanowienie nakładające na wnioskodawcę obowiązek przedłożenia w wyznaczonym terminie (nie krótszym niż 60 dni) następujących dokumentów legalizacyjnych. Jeżeli przedstawione dokumenty są kompletne i zgodne z wymogami (szczególnie ekspertyza potwierdza bezpieczeństwo obiektu), organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji obiektu. Ta decyzja stanowi podstawę do jego użytkowania.