Roszczenie Gminy wobec najemcy
Często spotykaną sytuacją jest bezumowne korzystanie lokali mieszkalnych. W szczególności dotyczy mieszkań, które wchodzą w skład zasobu mieszkaniowego gminy. Niechciani lokatorzy muszą się wtedy liczyć z tym, iż gmina może wystąpić na drogę postępowania sądowego uzyskując tytuł wykonawczy, na podstawie którego będzie mogło dochodzić swojej należności w postępowaniu egzekucyjnym. Problem ten jednak dotyczy również osób, które nie powinny odpowiadać za powstałe zadłużenie. Praktyka prawnicza pokazuje, że takie osoby mogą skutecznie walczyć z takim zadłużeniem, a Gmina bardzo często bezprawnie dochodzi odszkodowania od byłych lokatorów.
Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu
Art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zobowiązuje osoby zajmujące lokal bez umownie do uiszczenia comiesięcznego odszkodowania do dnia opróżnienia lokalu.
Wysokość odszkodowania będzie zależała od tego, czy osobie korzystającej z lokalu bez tytułu prawnego został przyznany w wyroku eksmisyjnym lokal zamienny lub socjalny. W przypadku, gdy nie został przyznany lokal zamienny lub socjalny, miarodajną wysokością odszkodowania jest wysokość czynszu, jaką były lokator byłby zobowiązany opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Tak wiec w takim przypadku, będziemy określać wysokość odszkodowania na podstawie czynszu jaki mógłby otrzymywać właściciel, według stawek rynkowych czynszu, biorąc pod uwagę typ lokalu, jego stan czy lokalizację. Powstaje również pytanie, czy strony mogą w umowie określić inaczej wysokość odszkodowania. Powszechne stanowisko wskazuje, że przepisy dotyczące bezumownego korzystania z lokalu mają charakter bezwzględnie obowiązujący, a więc inne postanowienia będą nieważne.
Odszkodowanie uzupełniające
Ponadto na podstawie art. 18 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego Gmina, obok odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, również odszkodowania uzupełniające.
Ustawa nie wskazuje czym dokładnie jest to odszkodowanie. Niemniej jednak podkreśla się, iż odszkodowanie to jest ograniczone rzeczywistej straty jaką poniósł właściciel lokalu. A więc odszkodowanie uzupełniające prócz szkód związanych z dewastacją lokalu będzie przede wszystkim obejmowało opłaty niezależne od właściciela (np. opłaty za zużycie gazu, wody czy prądu).
Co może zrobić dłużnik?
Praktyka prawnicza pokazuję, iż Gmina często nie ma uprawnienia do żądania od byłych lokatorów zarówno odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu jak i odszkodowania uzupełniającego.
Przede wszystkim bardzo często zdarza się sytuacja, iż za długi odpowiadają osoby, które w chwili korzystania z danego lokalu należącego do zasobu gminy nie miały ukończonych 18 lat. Co więcej nierzadko takie osoby nie miały świadomości o powstałym zadłużeniu (np. gdy rodzice ukrywali powstałe zadłużenie).
Nadto, występują sytuację, iż roszczenie gminy uległo przedawnieniu. W takiej sytuacji pozwany będzie zmuszony podnieść zarzut przedawnienia. Roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu przedawnia się w ciągu 3 lat jako roszczenie okresowe. Natomiast, odszkodowanie uzupełniające przedawnia się wraz z upływem 6 lat.
Ponadto występują przypadki gdy gmina dokona wyliczenia wysokości odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu z naruszeniem przepisów prawnych. Wysokość odszkodowani powinna być określona jako wysokość czynszu, jaką były lokator byłby zobowiązany opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł z uwzględnieniem stanu technicznego lokalu, metrażu oraz jego lokalizacji. Gmina nie ma prawa do arbitralnego określenia wysokości odszkodowania, bowiem roszczenie to nie ma charakteru publicznoprawnego. Zatem dłużnik może skutecznie kwestionować jego wysokość